近期，随着个人房贷提前还贷成为热点，存量房贷与新增房贷之间的利差受到关注。有专家提出，适度调整存量房贷利率，有助于进一步释放内需和消费，改善房地产市场预期。

加点带来存量房贷利率偏高

(资料图片)

“此轮房贷利率下调周期始于2021年三季度末，鉴于房地产市场下行压力较大，住房金融政策由紧向松转变，逐步下调房贷利率。到2022年12月末，新增个人住房贷款平均利率累计降幅达125个基点左右。”植信投资研究院资深研究员马泓在接受采访时说，随着新增房贷利率的下行，存量房贷与新增房贷间的利差有所扩大。

招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼在接受采访时称，部分存量房贷利率偏高，主要因为当时住房贷款额度较少，市场资金成本显著高于现在，而贷款需求旺盛。同时，受监管政策约束，当时住房贷款利率下限也较高。2022年5月之前，首套房贷利率下限为同期限LPR（贷款市场报价利率），二套房贷利率下限为同期限LPR加60个基点，不少地方还在上述全国下限的基础上加点。

58安居客房产研究院分院院长张波向分析指出，存量房贷利率偏高与各地房贷利率加点差异有很大关系。2021年LPR加减基点，是确定房贷利率的方式。这一方式在各地落地的差异非常大，尤其是2021年，有些地区首套房贷利率都会加点，二套房贷加点更是在100个基点以上，实际利率达到了5.3%甚至超过6%。

张波称，虽然2023年LPR相比2021年明显降低，但加点还是按合同约定执行，导致了大量2021年包括之前的购房者实际房贷利率明显大于2022年入市的群体。

存量房贷利率偏高给贷款者带来影响。马泓称，存量房贷利率偏高的购房者，对比最近一年新买房的群体，每月偿贷压力大，对部分群体的日常消费形成制约。

建议存量房贷利率分档打折

“推进调降存量房贷款利率，一方面需要央行、住建部制定存量房贷再贷款的计划；另一方面，购房者需要与相关银行进行商量，探讨是否有可能签署新的协议。考虑到当前全国个人住房贷款余额已经达到38.8万亿元，体量庞大，其涉及的商业银行盈利与息差收入占比较大，可能会在局部楼市较为低迷的地区试点推动。”马泓说。

董希淼称，适度降低存量房贷利率，有助于减轻居民住房消费负担，减少提前还贷行为，促进房地产市场健康平稳发展，提振居民扩大消费的意愿和能力。

他建议，金融管理部门可以加强对商业银行的指导，通过市场利率定价自律机制引导银行降低存量房贷利率。比如，对利率过高的存量房贷利率提供额外打折或减少加点等优惠政策，逐步缩窄存量房贷与新增房贷间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。

具体而言，对2023年1月1日存量房贷利率仍然高于5%的，可分为三档分别采取优惠措施：利率高于6%，打85折或减100个基点；利率高于5.5%的，打9折或减60个基点；利率高于5%的，打95折或减30个基点。

董希淼还建议，为方便执行，对存量房贷不区分首套、二套，只按利率高低进行调整。对有逾期记录的借款人，原则上不享受优惠措施。允许各银行在上述基础上，适度增加优惠幅度。考虑到银行近年来加大向实体经济让利，利润增长压力较大，上述措施执行期限可暂定为3年，3年之后视情况再定。与此同时，金融管理部门可通过市场利率定价自律机制引导银行降低存款利率，降低负债成本，延缓息差缩窄、盈利下滑等压力。

张波认为，存量房贷应该更贴近市场，目前仍有一定的优化空间。如LPR的加点可以有中期复盘，每5年左右针对优质客户有一定的利率减免优惠，甚至是利息返还。

关键词： 新增房贷 房地产市场 个人住房贷款